Temas sobre mercado imobiliário e condomínios marcam ano de julgamentos no direito privado

18/12/2019

Imóveis, obrigações e deveres condominiais, ingressos on-line e até a possibilidade de criogenia foram alguns dos temas de destaque julgados pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2019 no campo do direito privado.

A Segunda Seção fixou em recurso repetitivo a tese de que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora (por exemplo, se houver atraso na entrega da obra). No mesmo julgamento, o colegiado definiu que não é possível cumular a cláusula penal por atraso na entrega do imóvel com lucros cessantes (Temas 970 e 971).

O relator dos recursos especiais repetitivos, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que a cláusula penal moratória tem natureza eminentemente indenizatória, quando fixada de maneira adequada. Segundo ele, havendo cláusula penal para prefixar a indenização, não cabe a cumulação posterior com lucros cessantes.

Salomão destacou que há casos em que a previsão contratual de multa se limita a um único montante ou percentual para o período de mora, o que pode ser insuficiente para a reparação integral do dano (lucros cessantes) daquele que apenas aderiu ao contrato, conforme o princípio da reparação integral (REsp 1.635.428).

As teses estabelecidas servirão para solucionar quase 178 mil ações com as mesmas questões de direito que estavam sobrestadas nas instâncias ordinárias à espera da posição do STJ, segundo informações do Banco Nacional de Dados de Demandas Repetitivas e Precedentes Obrigatórios do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Em dezembro, o tribunal sediou um seminário sobre o mercado imobiliário, no qual os participantes debateram os efeitos das decisões dos repetitivos para o consumidor e para o incorporador.

Minha Casa, Minh​a Vida

Em setembro, a seção definiu quatro teses relativas a atraso na entrega de imóvel comprado na planta no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5; 2 e 3.

O relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou que o programa, instituído pela Lei 11.977/2009, tem o objetivo de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias de baixa e média renda, em observância ao direito fundamental à moradia digna.

O programa – realçou o relator – estabelece diferentes faixas de renda para acesso aos benefícios. Na faixa 1 estão famílias com renda bruta de até R$ 1,8 mil – ou, se comprovarem situação de vulnerabilidade social, até R$ 3,6 mil – e, para este grupo, o programa se assemelha muito mais a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de promessa de compra e venda de imóvel (REsp 1.729.593).

Ao longo do ano, a Segunda Seção também julgou os Temas 907 e 1.002 dos repetitivos e afetou outras 12 controvérsias.

Bem d​e família

A Terceira Turma estabeleceu em maio entendimento de que não é permitido que o devedor ofereça como garantia um imóvel caracterizado como bem de família para depois alegar em juízo que essa garantia não encontra respaldo legal, solicitando sua exclusão e invocando a impossibilidade de alienação.

Segundo a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, a questão da proteção indiscriminada do bem de família ganha novas luzes “quando confrontada com condutas que vão de encontro à própria ética e à boa-fé, que devem permear todas as relações negociais”.

Nancy Andrighi lembrou que ninguém pode se beneficiar de sua própria torpeza, sendo inviável oferecer o bem em garantia para depois informar que tal garantia não encontra respaldo legal. A conduta, segundo a relatora, também não é aceitável devido à vedação ao comportamento contraditório, princípio do direito civil.

De acordo com a relatora, esse entendimento leva à conclusão de que, embora o bem de família seja impenhorável mesmo quando indicado à penhora pelo próprio devedor, a penhora não há de ser anulada “em caso de má-fé calcada em comportamentos contraditórios deste” (REsp 1.560.562).

Em um caso semelhante, a Quarta Turma também afastou a proteção legal conferida ao bem de família. O colegiado negou provimento ao recurso das proprietárias de um apartamento que invocavam a impenhorabilidade do bem de família oferecido em alienação fiduciária como garantia de empréstimo para empresa pertencente a uma das donas do imóvel. Para o colegiado, a regra da impenhorabilidade do bem de família não pode ser aplicada quando há violação do princípio da boa-fé objetiva.

“Não se admite a proteção irrestrita do bem de família se esse amparo significar o alijamento da garantia após o inadimplemento do débito, contrariando a ética e a boa-fé, indispensáveis em todas as relações negociais”, afirmou o relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão (REsp 1.559.348).

Condomí​nio

O morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.

O entendimento foi adotado pela Quarta Turma no mês de maio ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.

Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão – relator –, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele disse que “não há dúvidas de que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio”, mas que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores” (REsp 1.699.022).

Ainda sobre o tema condomínios, a Terceira Turma decidiu que o arrematante de imóvel em hasta pública – desde que conste do respectivo edital de praça a existência de ônus incidente sobre o bem – é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, mesmo que estas sejam anteriores à arrematação.

Em seu voto, o ministro relator, Paulo de Tarso Sanseverino, ressaltou que a Segunda Seção já enfrentou a questão da natureza jurídica da obrigação relativa a débitos condominiais, ocasião em que se firmou a tese de que tais despesas são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária, ou de quem tenha posse, gozo ou fruição do imóvel, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

“A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa – no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência”, afirmou o relator (REsp 1.672.508).

Presença de ani​mais

A Terceira Turma decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

Em seu voto, o relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que a convenção condominial, como previsto nos artigos 1.3321.333 e 1.344 do Código Civil (CC) de 2002, representa o exercício da autonomia privada, regulando, em um rol exemplificativo, as relações entre os condôminos, a forma de administração, a competência das assembleias e outros aspectos, com vistas a manter a convivência harmônica.

Entretanto, o relator ressaltou que as limitações previstas nas convenções são passíveis de apreciação pelo Poder Judiciário sob o aspecto da legalidade e da necessidade do respeito à função social da propriedade, de acordo com o artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.

O magistrado também apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964, de acordo com o qual o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos” (REsp 1.783.076).

Ingressos o​n-line

A Terceira Turma restabeleceu em março uma sentença que reconheceu a ilegalidade da taxa de conveniência cobrada pelo site Ingresso Rápido na venda on-line de ingressos para shows e outros eventos.

O colegiado considerou que a taxa não poderia ser cobrada dos consumidores pela mera disponibilização de ingressos em meio virtual, constatando que a prática configura venda casada e transferência indevida do risco da atividade comercial do fornecedor ao consumidor, pois o custo operacional da venda pela internet é ônus do fornecedor.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso julgado, explicou que a sentença restabelecida foi proferida no âmbito de uma ação coletiva de consumo, e por isso tem validade em todo o território nacional.

Ela disse que a cobrança da taxa de conveniência pela mera disponibilização dos ingressos na internet transfere aos consumidores parcela considerável do risco do empreendimento, pois os serviços a ela relacionados, remunerados pela taxa, deixam de ser suportados pelos próprios fornecedores. Para a ministra, o benefício fica somente para o fornecedor (REsp 1.737.428).

Ação col​etiva

Em outro caso relatado pela ministra Nancy Andrighi na Terceira Turma, o colegiado decidiu que a ação coletiva de consumo não se sujeita ao prazo prescricional de cinco anos fixado na Lei 4.717/1965. Para o colegiado, não há prazo para o exercício do direito subjetivo público e abstrato de agir relacionado ao ajuizamento desse tipo de ação, o que afasta a aplicação analógica do artigo 21 da Lei da Ação Popular.

A relatora explicou que o exame da questão demanda a distinção conceitual entre os institutos do direito subjetivo, da pretensão e do direito de ação, esclarecendo que a prescrição se relaciona ao exercício da pretensão, e não ao direito público subjetivo e processual de agir – que, por ser abstrato, não se submete às consequências da inércia e da passagem do tempo nos mesmos moldes da pretensão.

Ela afirmou que o direito público subjetivo e processual de ação deve ser considerado, em si, imprescritível, haja vista ser sempre possível requerer a manifestação do Estado sobre um determinado direito e obter a prestação jurisdicional, mesmo que ausente o direito material.

Nancy Andrighi citou decisões da Terceira Turma, da Segunda Seção e da Corte Especial no sentido da aplicação análoga do prazo de cinco anos do artigo 21 da Lei de Ação Popular e defendeu, com base na doutrina especializada, a mudança no entendimento.

De acordo com a ministra, “submeter a ação coletiva de consumo a prazo determinado tem como única consequência impor aos consumidores os pesados ônus do ajuizamento de ações individuais, em prejuízo da razoável duração do processo e da primazia do julgamento de mérito, princípios expressamente previstos no atual Código de Processo Civil em seus artigos 4º e 6º, respectivamente, além de prejudicar a isonomia, ante a possibilidade de julgamentos discrepantes” (REsp 1.736.091).

Cirurgia bariátr​ica

O colegiado também decidiu que operações plásticas reparadoras para a retirada de excesso de pele em pacientes submetidos a gastroplastia (cirurgia bariátrica) devem ser custeadas pelos planos de saúde.

No caso julgado pela Terceira Turma, a operadora recorreu ao STJ alegando que os procedimentos solicitados pela paciente não estavam previstos no rol da Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS), e sustentou que a cirurgia teria conotação exclusivamente estética.

No entanto, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, afastou a ideia de caráter apenas estético. Segundo ele, a cirurgia bariátrica implica consequências anatômicas e morfológicas que também devem ser atendidas pelo plano (REsp 1.757.938).

Criog​enia

Em julgamento inédito no STJ, realizado em março, a Terceira Turma reconheceu o direito de preservação do corpo de um brasileiro em procedimento de criogenia, nos Estados Unidos. A criogenia é a técnica de preservação do cadáver congelado em temperaturas extremamente baixas, na esperança de que ele possa ser ressuscitado no futuro.

Duas filhas do primeiro casamento do falecido lutavam na Justiça para que o corpo fosse sepultado no Brasil. 

De forma unânime, os ministros do STJ consideraram que a legislação brasileira, apesar de não prever a criogenia como forma de destinação do corpo, também não impede a realização do procedimento. Além disso, a turma levou em consideração a própria manifestação de vontade do falecido, transmitida à sua filha mais próxima, que conviveu com ele por mais de 30 anos.

“Na falta de manifestação expressa deixada pelo indivíduo em vida acerca da destinação de seu corpo após a morte, presume-se que sua vontade seja aquela apresentada por seus familiares mais próximos”, apontou o relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze.

Além de considerar a vontade do falecido, o ministro Bellizze lembrou que o corpo já se encontra congelado desde 2012 – o que implica certa consolidação da situação no tempo, motivo também levado em conta pelo colegiado para decidir pela sua permanência no instituto de criogenia americano (REsp 1.693.718).

Invent​ário

Para a Quarta Turma, é possível o processamento do inventário extrajudicial quando houver testamento do falecido e os interessados forem maiores, capazes e concordes, devidamente acompanhados de seus advogados.

No caso analisado pelo colegiado em outubro, uma mulher falecida em 2015 deixou a sua parte disponível na herança para o viúvo por meio de testamento público, processado e concluído perante a 2ª Vara de Órfãos e Sucessões do Rio de Janeiro, com a total concordância dos herdeiros e da Procuradoria do Estado.

O juízo responsável pelo caso indeferiu um pedido da família para que o processamento do inventário e da partilha ocorresse pela via administrativa.

Para o ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso, a legislação atual fomenta a utilização de procedimentos que incentivem a redução de burocracia e formalidades quando se trata de atos de transmissão hereditária.

“Havendo a morte, estando todos os seus herdeiros e interessados, maiores, capazes, de pleno e comum acordo quanto à destinação e à partilha de bens, não haverá a necessidade de judicialização do inventário, podendo a partilha ser definida e formalizada conforme a livre vontade das partes no âmbito extrajudicial”, observou (REsp 1.808.767).

Motorista de ap​licativo

A Segunda Seção, em conflito de competência, determinou que cabe ao Juizado Especial Cível de Poços de Caldas (MG) julgar o processo de um motorista de aplicativo que teve sua conta suspensa pela empresa. O colegiado entendeu que não há relação de emprego no caso.

Em seu voto, o relator do conflito, ministro Moura Ribeiro, destacou que a competência em razão da matéria, em regra, é questão anterior a qualquer juízo sobre outras espécies de competência e, sendo determinada em função da natureza jurídica da pretensão, decorre diretamente do pedido e da causa de pedir deduzidos em juízo.

Moura Ribeiro ressaltou que os fundamentos de fato e de direito da causa analisada não dizem respeito a eventual relação de emprego havida entre as partes, e sim a contrato firmado com empresa detentora de aplicativo de celular, de cunho eminentemente civil.

“A relação de emprego exige os pressupostos da pessoalidade, habitualidade, subordinação e onerosidade. Inexistente algum desses pressupostos, o trabalho caracteriza-se como autônomo ou eventual”, afirmou o magistrado (CC 164.544).

Hono​rários

No início do ano, a Segunda Seção confirmou o entendimento de que os honorários advocatícios só podem ser fixados com base na equidade de forma subsidiária, quando não for possível o arbitramento pela regra geral ou quando inestimável ou irrisório o valor da causa.

O ministro Raul Araújo, cujo entendimento prevaleceu no julgamento, afirmou que o CPC de 2015 estabeleceu “três importantes vetores interpretativos” que buscam conferir “maior segurança jurídica e objetividade” à matéria em discussão.

Segundo ele, a regra geral e obrigatória é a de que os honorários sucumbenciais devem ser fixados no patamar de 10% a 20% do valor da condenação, segundo o parágrafo 2° do artigo 85. O percentual pode ainda incidir sobre o proveito econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.

“Nessa ordem de ideias, o Código de Processo Civil relegou ao parágrafo 8º do artigo 85 a instituição de regra excepcional, de aplicação subsidiária, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: for inestimável ou irrisório o proveito econômico obtido; ou for muito baixo o valor da causa”, disse o ministro (REsp 1.746.072).

Má-fé

Os advogados, públicos ou privados, e os membros da Defensoria Pública e do Ministério Público não estão sujeitos à aplicação de pena por litigância de má-fé em razão de sua atuação profissional. Eventual responsabilidade disciplinar decorrente de atos praticados no exercício de suas funções deverá ser apurada pelo respectivo órgão de classe ou corregedoria, a quem o magistrado deve oficiar, se for o caso.

Esse foi o entendimento aplicado pela Quarta Turma ao dar provimento ao recurso de um advogado para cassar acórdão de tribunal estadual que indeferiu liminarmente seu mandado de segurança, por meio do qual ele questionava a imposição contra si de multa por litigância de má-fé.

O relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que o parágrafo 6º do artigo 77 do CPC de 2015 é expresso ao prever que os advogados, por sua atuação profissional, não estão sujeitos a penas processuais, cabendo ao magistrado oficiar ao respectivo órgão de classe (no caso, a Ordem dos Advogados do Brasil) para a apuração de eventual responsabilidade disciplinar.

“A contrariedade direta ao dispositivo legal antes referido e à jurisprudência consolidada desta Corte Superior evidencia flagrante ilegalidade e autoriza o ajuizamento do mandado de segurança, em caráter excepcional”, explicou o ministro a respeito do cabimento da ação manejada pelo advogado (processo em segredo).

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